לפני שאתחיל חשוב לציין כי ההצעה להורדת מחירי הדיור הוצגה לחבר אופוזיציה בכנסת ישראל - אך טרם הנושא קודם
ירידה במחיר הנדלן בישראל
המטרה הינה:
הורדת מחיר הדיור בישראל תוך שמירה על כלכלת ישראל וללא תוספת
תקציב מסיבי ובכך לשמור על מסגרת התקציב,עידוד תעסוקה ואף הגדלת רווחי המדינה לאחר
מספר שנים (עד 5).
על מנת להשיג מטרה זו או חלקה לפחות יש צורך במספר הנחות
1. כי המשק הפרטי (יזמים, קבלנים ובנקים) מונע רק מתוך עשיית
רווחים ותו לא.
2. מחיר נקבעים על פי ביקוש והיצע. כלומר דרישה לקנות ממול היכולת
לבנות.
האינטרס להוריד את מחירי הדיור אינו עומד כנגד עיניי השחקנים
הפעילים (יזמים בנקים וספקים אחרים), בסיטואציה של היום אין למדינה כלים מספיק
ויכולות להוריד מחירי הדיור. במיוחד כאשר המשק הפרטי מחזיק בכל המשאבים לבנייה.
בנוסף עלייה בכמות והתחלות בנייה עלולה לא להשיג את מטרתה: המשאבים
לבנייה הינם מוגבלים ועלותן יקרה מאד. הוספה של משאבים על ידי השוק הפרטי יגרום
לקשיים כספיים והתחייבויות ארוכות טווח לקבלנים ויזמים
למעשה מה שהמדינה דורשת מהם, זה לגרום לעצמם נזק בכך שהם יגדילו את
המשאבים (עלויות גבוהות מאד - מימון, כח אדם ועוד) על מנת להוריד את מחירי הדיור
כלומר להוריד את הרווחים שלהם.
צריך להיות לא מציאותי, עלמנת להאמין שזה יקרה ו/או שיש למישהו אינטרס
שזה יקרה.
הפתרון המוצא:
הקמת חברה קבלנית ברשות המדינה (דומה לסולל בונה של פעם) בעלות של
עשרות מליוני שקלים
הדבר יגרום לתחרות עזה (אגב כך המדינה לא צריכה להוריד במחיר
הקרקע) והגדלה באופן מסיבי את כמות הבניה שכן התלות של התחלות הבניה לא תיהיה
מוחזקת בשוק הפרטי בלבד.
השוק הפרטי לא יכניס את עצמו לבעיות פיננסיות והתחייבויות.
החברה הממשלתית תיהיה ריווחית אך כמובן המדינה תחליט כמה אחוזים
להרוויח (הרווחים יכולים ללכת לדיור הציבורי לאוכלוסיה הקשה והנמוכה).
אחוז ניכר של הבנייה תתעסק בעיקר ב2 מישורים:
1. בנייה של 2-4 חדרים ברחבי הארץ
2. ביצוע של תמא 38 בפריפריה. קיומה של תמא 38 תאפשר בנייה נוספת
של דירות בפריפריה (ללא צורך בהפשרת שטחים כלשהם) וחיזוק של בניינים הנוכחים
ובכך חיזוק של האוכלוסיה באיזור. נכון להיום קבלנים לא מוכנים לעשות תמא 38 מחוץ
לאזור המרכז מסיבה של כדאיות.
לאחר כ-5 שנים מיום הקמת המדינה תנפיק בשוק ההון הישראלי כ 51% ואף יותר מהחברה בבורסה
- (שוק ההון ישמח מאד לתת לחברה כסף בדרך של אגרות חוב). ניתן לראות כי הריבית על אגרות החוב של חברות ממשלתיות הינם נמוכות מאד (בייחוד באגרות החוב של החברות בבעלות המדינה).
ההפנקה תאפשר למדינה לקבל את כספה המושקע בתחילת הדרך וגם תעזור
לבורסה במצבה הנוכחי (יצאו כ-100 חברות במהלך 4 שנים האחרונות) - אגב דבר זה יעזור
בצורה עקיפה וישרה על קרנות הפנסיה של הציבור (הקטנת הסיכון ופיזור
סיכונים).
פתרון נוסף
לאפשר לקרנות ריט (קרנות נדלן Rite) שכרגע יש רק 2 בישראל . לקרנות אלו אם יתאפשר להם מבחינה
רגולוטורית ומימונית לעשות תמא 38 בפריפריה. בנייה של תמא 38 בפריפריה ( צפון
ודרום - כולל קריית גת, חדרה, טבריה, נהריה ועוד). בתוך כשנה ניתן לבנות אלפי יחידות. זה אפשרי ואני יכול להציג את האנשים המתאימים במידה והמדינה תאפשר לעשות
זאת.
פתרון שלישי - פחות מומלץ
נתינת סובסידיות לקבלנים על מנת להקל עלות המשאבים במקביל ללחץ כבד
מאד להגדלה משמעותית של התחלות הבניה וסיומן.
בברכה
אסף חובב
מנהל השקעות
מס': 11050
הכותב
הינו בעל רישיון לניהול תיקים והשקעות. ייתכן כי לכותב יש עניין אישי בנושא
(ניירות ונכסים פיננסים). הייעוץ ו/או כתבה ו/או הבלוג לא מהווה תחליף ליעוץ
המתחשב בצרכים המיוחדים של כל אדם. המידע הינה לצורך אינפורמטיבי ו/או כללי
בלבד ואין להסתמך עליה לביצוע עסקאות כלשהן מכל מין וסוג שהוא וכן אין לראות בה
תחליף לייעוץ ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ ו/או שיווק פנסיוני ו/או מתן שירות
פיננסי בכל נושא אחר.
