פרמיית אי הנזילות - מניות בארץ ובעולם

זו כבר תקופה שאני כמנהל השקעות לא קונה מניות (באופן ישיר) בישראל ללקוחות שלי וכאשר אני כן קונה, זה נעשה בדרך של תעודת סל בלבד (קונה מדד מסויים) וגם באחוז קטן מסך החשיפה לתיק המניות בתיק ההשקעות ( היום למעשה 6%-12% חשיפה למניות בישראל).

הגיע הזמן שהמשקיע הישראלי בין אם הוא פועל באופן עצמאי ובין שהוא משתמש בגופים מקצועיים (מנהל תיקים, יועץ השקעות ואחרים אשר מוסמכים לעסוק בכך) יבין את השוק העולמי ויראה כי בשנים הקרובות אחוז ניכר מהחשיפה למניות יהיו בכלל בחו"ל ולא בישראל. נוסיף בשלב זה של המחירים בבורסה של אגרות החוב נראה כי הסיכון במספר אגרות חוב לא פחות מהמניות בישראל.

הרבה מאד סיבות ניתן למנות על מנת להסביר איך הגענו לכך עד היום אבל דבר אחד בטוח, חשיפה ישירה למניות בישראל מהווה היום סיכון גדול בתיק גם אם מצב החברה טוב. רמת הנזילות בשוק נמוכה מאד ובמקרה שסטיית התקן בשוק עולה (אירוע כלכלי כלשהו בארץ ובעולם) עלול המשקיע להיות בסיטוצאיה שבה הוא לא יוכל למכור (ובטח במחיר הנכון), ובזמן קצר במיוחד עלול יהיה לאבד עשרות אחוזים משווי התיק ואפילו יותר. המונח המקצוע המתאר מצב זה קרוי: "פרמיית אי הנזילות". והפרמייה הזו יקרה, לכל מיש שיש ספקות בראשו בבקשה שיבחן את מספר חברות ויראה כי נסחרות במחיר נמוך במיוחד משווי האמיתי שלהם ולא מתוך הסיבה שהשוק לא יודע להעריך או מכ"מ האנליסטים "פספס" את החברה, פשוט אין כסף בשוק ובטח בחברות מחוץ למדדים המובילים (יותר נכון מדד מוביל אחד).

האופציות בחול יותר ספציפיות ומאפשרות למשקיע להרחיב ולהגדיל את המגוון בתיק ההשקעות ולהתפרס ליותר מדדים ויותר שווקים ובכך להקטין את רמת הסיכון. כמובן שגם בעצם פעולה זו ישנן מספר סיכונים נלווים:

• 1.      סיכון מטבע זר – במידה ומשקיע לא צריך ולא רוצה לחשוף את עצמו למטבע ניתן לנטרל את השפעת המטבע על ידי רכישה של מדדים מנוטרליי מטבע זר. בנוסף, ישנם הרבה משקיעים שכן רוצים חשיפה למטבע זר דבר אשר פותר את הבעיה, כך ניתן לחשוף את המשקיע למטבע וגם להשקיע במניות בחול.
• 2.      שווקים מתפתחים ומתעוררים –  אני מעדיף לקרוא להם שווקים "סגורים" וזה רק בגלל שלא בדיוק ברור מה קורה באותן מדינות, קשה מאד להבין את השפה, המנטליות המדוברת ולצפות את התנהגות הבנק המרכזי של אותן מדינות. השווקים האלו הינן: סין, רוסיה, ברזיל, הודו ועוד. לכאורה אפשר להיות בטוח כי יועצי ומנהלי ההשקעות בארץ אינם יודעים מה באמת קורה באותם שווקים. לרוב העובדה שהם מכוונים את המשקיעים לשם יכולה להיות משתי סיבות: האחת, טרנד עולמי או מקומי והשנייה, כי זה פשוט נשמע טוב/סקסי למשקיע. אגב, לרוב בשווקים אלו לא ניתן לנטרל מטבע זה ואם כן העלות גדולה מאד.
• 3.      מקצועיות – אם בארץ יש צורך במקצועיות אזי בבחירת אפיק השקעה ו/או מניה ספציפית בחו"ל רצוי מאד להבין באופן מקצועי (לפחות סביר) את מצב הכלכלה המקומית של אותה המדינה, ועל החברה להיות קשובה כל הזמן למה שוקרה בעולם: כלכלי וגיאופוליטי.  על המשיקע ללמוד טוב את השווקים העולמיים ולא להסתמך על מקור אחד בלבד.

 כמובן ישנן עוד מספר נקודות אבל פשוט חשבתי להציג את נקודות העיקריות

 

העולם השתנה וכך גם סדר העדיפויות של המשקיע, מי שמחפש להגדיל את התשואה עם פיזור גדול יותר והקטנת סיכון (פרממית אי הנזילות), חייב להרשות לעצמו לבחון בעין מקצועית את עולם ההשקעות בחול – בעידן הטכנולוגיה שלנו ניתן לעשות זאת בקלות ולקבל את כל המידע בזמן אמת. זה חשוב מאד לקבל את המידע בזמן אמת אבל יש צורך לדעת לגלם את המידע למחיר השוק.

בברכה

אסף חובב

מנהל השקעות

מחלקת המחקר
פריוריטי בית השקעות.

הכותב הינו בעל רישיון לניהול תיקים והשקעות ומתמחה בניהול הון אישי. ייתכן כי לכותב יש עניין אישי בנושא (ניירות ונכסים פיננסים). הייעוץ ו/או כתבה ו/או הבלוג לא מהווה תחליף ליעוץ המתחשב בצרכים המיוחדים של כל אדם. המידע הינה לצורך אינפורמטיבי ו/או כללי בלבד ואין להסתמך עליה לביצוע עסקאות כלשהן מכל מין וסוג שהוא וכן אין לראות בה תחליף לייעוץ ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ ו/או שיווק פנסיוני ו/או מתן שירות פיננסי בכל נושא אחר. פריוריטי בית השקעות בע"מ ביצע בדיקות עצמאיות ביחס לנתונים ולמידע מידע אלו - אין בסקירה זו משום אימות או אישור לנכונותם. בית ההשקעות ועובדיו אינם אחראים לשלמותם או דיוקם של הנתונים האמורים או לכל השמטה, שגיאה או ליקוי אחרים במסמך. יודגש כי מסמך זה הינו למטרת אינפורמציה בלבד, הוא אינו מתיימר להוות ניתוח מלא של כל העובדות וכל הנסיבות הקשורות לאמור בו.

הורדת מחירי הנדל"ן בישראל - 2014.

לפני שאתחיל חשוב לציין כי ההצעה להורדת מחירי הדיור הוצגה לחבר אופוזיציה בכנסת ישראל - אך טרם הנושא קודם

ירידה במחיר הנדלן בישראל

המטרה הינה: 

הורדת מחיר הדיור בישראל תוך שמירה על כלכלת ישראל וללא תוספת תקציב מסיבי ובכך לשמור על מסגרת התקציב,עידוד תעסוקה ואף הגדלת רווחי המדינה לאחר מספר שנים (עד 5).

על מנת להשיג מטרה זו או חלקה לפחות יש צורך במספר הנחות

1. כי המשק הפרטי (יזמים, קבלנים ובנקים) מונע רק מתוך עשיית רווחים ותו לא.

2. מחיר נקבעים על פי ביקוש והיצע. כלומר דרישה לקנות ממול היכולת לבנות. 

האינטרס להוריד את מחירי הדיור אינו עומד כנגד עיניי השחקנים הפעילים (יזמים בנקים וספקים אחרים), בסיטואציה של היום אין למדינה כלים מספיק ויכולות להוריד מחירי הדיור. במיוחד כאשר המשק הפרטי מחזיק בכל המשאבים לבנייה.

בנוסף עלייה בכמות והתחלות בנייה עלולה לא להשיג את מטרתה: המשאבים לבנייה הינם מוגבלים ועלותן יקרה מאד. הוספה של משאבים על ידי השוק הפרטי יגרום לקשיים כספיים והתחייבויות ארוכות טווח לקבלנים ויזמים 

למעשה מה שהמדינה דורשת מהם, זה לגרום לעצמם נזק בכך שהם יגדילו את המשאבים (עלויות גבוהות מאד - מימון, כח אדם ועוד) על מנת להוריד את מחירי הדיור כלומר להוריד את הרווחים שלהם. 

צריך להיות לא מציאותי, עלמנת להאמין שזה יקרה ו/או שיש למישהו אינטרס שזה יקרה. 

הפתרון המוצא: 

הקמת חברה קבלנית ברשות המדינה (דומה לסולל בונה של פעם) בעלות של עשרות מליוני שקלים

הדבר יגרום לתחרות עזה (אגב כך המדינה לא צריכה להוריד במחיר הקרקע) והגדלה באופן מסיבי את כמות הבניה שכן התלות של התחלות הבניה לא תיהיה מוחזקת בשוק הפרטי בלבד.

השוק הפרטי לא יכניס את עצמו לבעיות פיננסיות והתחייבויות. 

החברה הממשלתית תיהיה ריווחית אך כמובן המדינה תחליט כמה אחוזים להרוויח (הרווחים יכולים ללכת לדיור הציבורי לאוכלוסיה הקשה והנמוכה). 

אחוז ניכר של הבנייה תתעסק בעיקר ב2 מישורים:

1. בנייה של 2-4 חדרים ברחבי הארץ

2. ביצוע של תמא 38 בפריפריה. קיומה של תמא 38 תאפשר בנייה נוספת של דירות בפריפריה (ללא צורך בהפשרת שטחים כלשהם)  וחיזוק של בניינים הנוכחים ובכך חיזוק של האוכלוסיה באיזור. נכון להיום קבלנים לא מוכנים לעשות תמא 38 מחוץ לאזור המרכז מסיבה של כדאיות.

לאחר כ-5 שנים מיום הקמת המדינה תנפיק בשוק ההון הישראלי כ 51% ואף יותר מהחברה בבורסה  - (שוק ההון ישמח מאד לתת לחברה כסף בדרך של אגרות חוב). ניתן לראות כי הריבית על אגרות החוב של חברות ממשלתיות הינם נמוכות מאד (בייחוד באגרות החוב של החברות בבעלות המדינה).

ההפנקה תאפשר למדינה לקבל את כספה המושקע בתחילת הדרך וגם תעזור לבורסה במצבה הנוכחי (יצאו כ-100 חברות במהלך 4 שנים האחרונות) - אגב דבר זה יעזור בצורה עקיפה וישרה על קרנות הפנסיה של הציבור (הקטנת הסיכון ופיזור סיכונים). 

פתרון נוסף 

לאפשר לקרנות ריט (קרנות נדלן Rite) שכרגע יש רק 2 בישראל . לקרנות אלו אם יתאפשר להם מבחינה רגולוטורית ומימונית לעשות תמא 38 בפריפריה. בנייה של תמא 38 בפריפריה ( צפון ודרום - כולל קריית גת, חדרה, טבריה, נהריה ועוד). בתוך כשנה ניתן לבנות אלפי יחידות. זה אפשרי ואני יכול להציג את האנשים המתאימים במידה והמדינה תאפשר לעשות זאת.    

פתרון שלישי - פחות מומלץ

נתינת סובסידיות לקבלנים על מנת להקל עלות המשאבים במקביל ללחץ כבד מאד להגדלה משמעותית של התחלות הבניה וסיומן. 

בברכה

אסף חובב

מנהל השקעות

מס': 11050

הכותב הינו בעל רישיון לניהול תיקים והשקעות. ייתכן כי לכותב יש עניין אישי בנושא (ניירות ונכסים פיננסים). הייעוץ ו/או כתבה ו/או הבלוג לא מהווה תחליף ליעוץ המתחשב בצרכים המיוחדים של כל אדם. המידע הינה לצורך אינפורמטיבי ו/או כללי בלבד ואין להסתמך עליה לביצוע עסקאות כלשהן מכל מין וסוג שהוא וכן אין לראות בה תחליף לייעוץ ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ ו/או שיווק פנסיוני ו/או מתן שירות פיננסי בכל נושא אחר.